売却についてのよくある質問

不動産を売りたい方からよくいただく質問に、売却実績豊富な営業スタッフがお答えいたします!
是非お持ちの不動産の売却にお役立てください♪

Q.不動産を売却しやすい時期は?

A. 新年度・新学期が始まる4月までに引っ越しをと考え、その少し前の1~3月に物件を探す方が多いです。
ですので、もちろん一概には言えませんが、1年の中で一番売れやすいのは1~3月の引っ越しシーズンとなります。
1月~の引っ越しシーズンスタートにあわせて査定依頼をし、預ける不動産業者を決めておくといいでしょう。

秋の移動シーズン
にも、春ほどではないですが、不動産が売れやすい時期があります。

Q.不動産を売る時の流れは?

A. まず依頼内容を確認し、担当スタッフが物件の訪問査定に伺います。
提示させていただいた査定金額でご納得いただけたら、不動産媒介契約を結び弊社で販売活動をさせていただきます。
媒介契約には費用はかかりませんのでご安心ください。
買い手が見つかれば契約→引渡しです。

売却の流れについて詳しく解説しているぺージを是非ご覧ください♪

→「売却の流れ」はコチラ!

媒介契約と買取制度の違いは?

A. 一般的な売却方法は「媒介契約(ばいかいけいやく)」です。
媒介契約の場合は売主様所有のまま、買い手を探す販売活動を私ども不動産会社が行います。
私たちは売主様と買主様を繋げる窓口として、円滑にご案内~お引渡しまでの仲介をさせていただきます。
媒介契約の場合は一般的な市場に出ている相場でのご売却が可能です。
最終のお引渡し時に売却された金額から仲介手数料や諸費用を差し引きさせていただいた金額が、お客様の手残り額になります。
デメリットとしては、いつ売却できるのかわからない事、物件に瑕疵があった場合など少し心配な点がある事。

その点、「買取制度」は安心です。不動産会社が責任もって、即金で買い取りさせていただきます。
物件の補修は必要ありません。不用品などもそのままで買い取ります。
当社が直接買い取りとなれば、仲介手数料不要で売却時の登記費用等もサービスします。
媒介契約との一番大きな違いは「売却価格」です。不動産会社の買い取りは、一般の方に売却するより低い価格になるのが一般的です。

Q.媒介契約って何?

A. 売主様の代わりに不動産会社が販売活動の窓口になる契約の事です。媒介契約締結時には費用は一切発生しません。
媒介契約にはたくさんの不動産業者と契約できる「一般媒介」と、1社とのみ契約する「専任媒介」「専属専任媒介」があります。

たくさんの不動産会社と契約した方が一見有利に思えますが、1社のみと契約する「専任媒介」「専属専任媒介」には、一般媒介契約には無い「不動産流通機構への物件の登録義務」や、「販売活動の進捗を売主様へ報告する義務」があり、売却がスムーズに進む場合があります。
また、契約期間は3ヵ月と定められており、お客様が更新を希望しなければ自動的に解約となります。

Q.住宅を売却して、新しい住宅に住み替えする場合はどのような流れになる?

A. 住み替えも状況により様々なケースがございます。
お住いの住宅にローンが残っておらず、売却前に住み替え後の物件を購入できる場合は一番シンプルです。
購入する物件探し→契約・お引っ越し→住み替え前の家の売却活動→買い手が見つかれば契約・引渡しとなります。

住宅ローンがまだ残っていて、売却してからでないとお引っ越しできないケースでは、売り主様はお持ちの不動産にお住まいのまま、販売活動を行います。
インターネットやチラシに大まかな場所などの情報は掲載しますが、特定できる住所や詳しい地図は公開しません。
販売活動中に売主様が新たに購入する物件をお探ししていきます。
買い手が見つかった場合、買主様に一定の期間お待ちいただいて、売り主様のお引越しの準備が整い次第売却となります。
購入する場合は資金計画をしっかり組んで住替えローンの手続きも当社代行でさせていただきます。

原則、引き渡し猶予(所有権移転後も一定期間は住める特約)をつけますので、無理なくお引越しいただけます。
各お客様に合ったスケジュールを考えて最善の売却方法をお教えします。

Q.住宅の売却から購入・入居まではどれくらいの期間が必要?

A. 状況によりますが、最短で1,2ヵ月ほどです。
・売却する不動産に住宅ローンが残っているか
・購入する不動産は空家なのか、これから建築するのか、など状況によって期間は様々です。

不動産を売却する時は、どのくらい前から不動産会社に相談したらいい?

A. 売却期間も含めると半年くらい前が理想的かと思います。
・売却準備期間で約1ヵ月
・買主様が決まるまで約3ヵ月
・買主様に引き渡しするまで約1ヵ月
(こちらはあくまでも一例です。)
すぐに買主様が見つかるかもしれませんが、1年くらいかかる場合もあります。
買取制度なら、もっと早く売却完了します。(諸条件ご相談ください)

Q.同時に複数の不動産会社に声をかけても大丈夫?

A. もちろん大丈夫です。
ただし、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、最終的に1社に販売を任せる場合、他社より極端に高い査定額を提示してくる不動産会社には要注意です。
「うちなら高く売却できます!」と、自社にだけ売却活動を任せてもらう事が目的で、結局後になって売れないからと相場まで値下げさせるつもり、という業者がいるのです。
購入希望者も、ネットで周辺の不動産の値段と簡単に比べることができるので、極端に高い売り出し価格では売却は難しくなります。

Q.ご近所などに知られたくないのですが、広告無しでも売却は可能?

A. 広告無しでも売却可能です。
全国の不動産業者と連携し、広告禁止で販売活動を行います。
既存のお客様や、他の物件にお問い合わせいただいたお客様にご紹介をしていきますが、どうしてもピンポイントでお問い合わせをいただいていない分、ご売却に時間はかかるかと思います。
原則、住所・部屋番号・地図などは掲載しません。ご希望であれば外観写真など掲載しないことも可能です。

買い手からの印象をよくするコツは?

A. 住みながらのご売却の場合、お掃除する事と、照明をつけておく事です。
お掃除はできる範囲で結構です。当社担当スタッフもお手伝いさせていただくこともあります。
暗い部屋でどんよりしてたら買う人も印象には残りません。
日当たりチェックの時だけ消すようにして、内覧時は全ての照明ONがオススメです。
他にも、当社独自の「売却成功シート」がございますので、そちらも活用して、購入希望者様により良い印象を与えるよう心がけております。

Q. 住みながら売却活動はできる?

A. もちろん可能です。
マイホームをお探しの方は沢山物件をご覧になられます。中古物件なら空家、居住中、リフォーム中など様々な状態で売り出されています。
居住しながら売却する場合、「内覧したい」という方が現れたら、弊社から売主様に連絡し日程を調整していただき、私ども不動産業者が同行のもと、内覧させていただきます。

Q.事故物件・瑕疵物件でも引き受けてもらえる?

A. まずは不動産の状況を確認の上、判断させていただきます。
築古で雨漏れやシロアリ被害なら解体すれば売りやすくなりますが、事故物件の場合はどうしても査定額にひびきます。

Q.査定はどのように行っている?

A. 査定申込をいただきましたら、まずは大まかな住所を確認させていただいて、売却事例・他の売出し中物件と比較します。
その後日程を調整し、担当スタッフが無料で訪問査定いたします。その際には実際の陽当り、室内の状況、リフォーム箇所等を見て査定いたします。
売主様の希望価格、住宅ローン残債なども加味して価格設定していきます。

Q.査定価格の仕組みはどうなっている?

A. 査定額は今までの成約事例のデータベースがもとになっています。
不動産の価格は日々変動しますので、数年前の成約データと直近のデータを比較し、相場の推移を判断します。
直近の売却事例と現在売りに出されている近隣物件価格、当社スタッフの経験をもとに査定価格をお出しします。

Q.持ち家がいつまでも売れない時は、どうすれば良い?

A. 何か原因があるはずなので、どのように工夫すれば売りやすい商品になるか、一緒に考えさせていただきます。
それでもある一定の期間で売れない場合は、当初設定した価格で買い取りさせていただく、安心の買取保証制度もございます。

→「売却安心サポート」ぺージはコチラ♪

Q.査定価格より高く価格設定しても売れる?

A. 査定価格と、実際の売出し価格は違います。売出し価格は、査定額にもよりますが少し高めの価格設定で様子をみるのもひとつです。
ですが、早めに見切りをつけないと、相場以上の価格では買い手さんの印象も悪くなり、そのまま売れ残ってしまう原因にもなります。
当社は基準よりも高い価格設定よりも、適正価格をご提案いたします。

Q.売却価格は途中で自由に変更できる?

A. 値下げすることは可能です。どのタイミングで価格更新するかは、反響数やインターネットの閲覧数を見て分析していきます。
注意点としましては、頻繁に価格変更をしない事です。
購入者側から、また下がるのではないかと思われるのは良くありませんし、不信感にもつながります。
そうならないように適正価格で売り出すのがやはりベストです。

また、値上げすることは避けてください。もちろん状況にもよりますが、値上げしてお問い合わせが増える事はほとんどありません。

Q.売却するとき必要な費用は?

A. 売却物件によっても異なりますが、当社で通常かかる費用をご紹介いたします。

仲介手数料
買取制度と媒介契約でかかる諸費用が違います。当社の直接買い取りでない限り、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は「売却価格の3%+6万円+消費税」になります。

登記費用
当社は司法書士が代表の不動産会社ですので、すぐにお見積りをさせていただきます。

住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消費用も必要です。
その他、印紙代や、場合によっては譲渡所得税もかかります。

当社が直接買い取りの場合は仲介手数料ももちろん、登記費用もサービスいたします。

Q.売却のための広告費用などは、手数料とは別に払うの?

A. 弊社が通常行っております広告活動ついては別途広告費用は一切かかりません。
たとえ途中で売却をやめる場合(売り止め)の場合もご請求することはございません。
売主様から広告活動の指定があり費用が発生すれば別途請求となりますが、その場合も事前に別途請求の可能性をお伝えいたします。

Q.不動産の売却時にも税金はかかる?

A. 買った金額と売った金額により譲渡所得税がかかる場合があります。
所有していた期間にもよりますので、担当スタッフにご相談ください。

Q.ローン残債が多いと買い替えはできない?

A. 各金融機関の買い替えローンがございますので可能です。
売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、買い替え先の住宅ローンで売却赤字分も融資して、完済できます。
借り入れ可能かは金融機関所定の事前審査が必要です。お気軽にご相談ください。

Q.売却した場合は確定申告が必要?

A. 売却が成立して、売却益が出た場合は、確定申告が必要です。
売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、売却代金がプラスになった時のことを言います。

売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた譲渡所得税を納める必要があります。
売却益が出なかった場合は、所得が発生しないので、確定申告の必要はありません。

ただし、不動産売却で損益が出た場合も確定申告を行うことをおすすめします。
所得と損益通算して、税金を抑えられる場合があるためです。

Q.売却した年の固定資産税はどうなる?

A. 固定資産税等は4月1日を起算日として日割り清算します。

例えば、令和3年10月1日に引き渡しをしたとします。
この場合だと、令和3年4月1日~令和3年9月30日分は売主様が、令和3年10月1日~令和4年3月31日までの分を買主様が支払います。
その年の1月1日時点の所有者に納付義務があるので、納付は売主様が行い、買主様は負担分を売主様に支払うことになります。

Q.一般的な代金決済の方法は?

A. 買主が住宅ローンを利用して購入する場合は、その金融機関で代金決済を行います。
売買代金の残代金や諸費用の清算もすべて金融機関で行います。
残代金は現金出金せず、買主様の口座に入った住宅ローンの融資額を売主様の口座に振り込みます。

近年はネットバンキングも増えてきており、立ち合い決済をせずネットだけで振り込みを完了するケースもありますが、やはり最後の代金決済は売主、買主顔合わせてお引渡しするのが望ましいです。

Q.売出し前にリフォームしたほうが有利?

A. 有利ではありますが、前もって費用が必要になります。
リフォームにかかった費用を上乗せして販売すれば取り戻せますが、まずは売主様の自腹でリフォームする事になり、あまり現実的ではありません。
リフォームせず、その分安く売りに出すのが現実的な方法です。
古くてそのまま売れるか不安という場合には業者買取という方法もあります。

Q.不要な家具がある場合、売る時には全部処分しないといけない?

A. 廃棄したい不用品については弊社から撤去業者に依頼する事も可能です。
まだ使える物で、購入希望者から欲しいと要望があった場合などはそのまま置いて行っても問題ありません。

Q.エアコンなどの住宅設備に不具合がある場合は修理しなくてはいけない?

A. エアコンなど取り外し可能な電化製品などは、基本的に撤去をお願いしております。
売主様、買主様とで打ち合わせをして、買主様が希望する動産物はそのままで結構ですが、不具合がある場合は買主様に不具合の報告が必要です。
引き渡し後に売主が保証など負わないようにするように、付帯設備表を作成して、双方が合意のうえ契約します。

Q.売却する前に準備するものは何?

A. 物件にもよりますが、購入した当時の資料等あればご準備ください。権利証なども必要です。

Q.権利証を紛失してしまったが、どうすればいい?

A. 権利証を紛失した場合でも売却は可能ですが、手続きや手数料が必要です。なるべくお探しいただいて、売却の準備をお願いいたします。

Q.名義が親名義のままで相続登記していません。そのままで売却できるの?

A. 売却依頼主様と名義人との関係性を確認させていただいて、相続人として売却可能です。
購入希望者が見つかり売却契約をした後に相続登記も行いますので、急いで相続登記をする必要はございません。

当社の代表は司法書士です!
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Q.夫婦で共有名義になっている場合、特別な手続きが必要?

A. 共有名義の場合はお互いの意思確認はもちろんのこと、契約、決済の時も立ち合いが必要です。場合によっては委任状でも対応可能です。


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